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海外房产投资,越来越多人选择泰国的原因?


近年来随着国人海外置业的热情高涨,美国、加拿大及澳大利亚等热门国家的房地产价格已经涨幅不小。而海外房地产投资,应该是不同经济体、不同强势货币及不同资产类型的合理配置。大量中国人前往泰国投资,位于新兴经济体“排头兵”的泰国旅游地产将成为海外房地产投资的潜力股和黑马。



泰国2020年发展方向


政府积极努力推动整体经济的持续增长,并相信2020年除了旅游业推动国家经济增长外,各大型投资项目也将成为国家经济增长的重要推力,尤其是在EEC的投资和大型交通基础设施投资项目。

EEC高铁项目将与中泰高铁相互衔接,项目一旦建成,首先带来的便是泰国旅游业的利好发展!预估每年到泰国旅游的中国游客会增加200万人次。


海外房产投资,越来越多人选择泰国的原因?

此次预算分配中,泰国政府给予交通运输部的公路部超过99亿泰铢预算的最大份额。交通枢纽搭建起来后,泰国东部经济走廊高铁项目将连接三大国际机场和两个主要港口,届时曼谷作为EEC经济走廊的中心将会迎来更大的发展机会。



曼谷获2019最受欢迎城市榜首



万事达卡发布了2019年度全球目的地城市指数报告。泰国首都曼谷以2018年全年接待2278万人次游客再度问鼎全球最受欢迎城市榜首,连续四年蝉联榜单第一名。相较于去年的榜单,今年法国首都巴黎和英国首都伦敦位置互换,分别以2018年全年1910万人次游客和1909万人次游客访问量位列榜单第二、三名。迪拜、新加坡与去年排位相同,分别以2018年全年1593万人次和1467万人次的游客访问量位居榜单四、五名。


10年来,曼谷一直占据着该榜单的主导地位,自2010年以来一直出现在前三名位置。除曼谷外,泰国的普吉岛和芭提雅也同样入选此次榜单前20名,成为榜单前20名入选城市最多的国家。

最受欢迎城市完整榜单,2019年度全球目的地城市指数报告



全世界最受中国买家青睐的海外置业地



海外房产中文平台居外网去年11月1日发布的一份报告显示,2019年泰国成为全世界最受中国买家青睐的海外置业目的地,领先于日本、澳洲和美国。自2018年初以来,中国买家对泰国住宅的需求激增,当年,泰国就超越传统热门置业目的地-澳洲,成为最受中国买家欢迎的海外置业国。为何泰国房产近期备受中国买家关注报告认为,中国买家对泰国房产的置业动机更集中:与购买其他国家房产的中国买家相比,在泰国购买投资房的买家多21%,购买作为「第二住宅」的多148%,以退休养老为目的的多189%。


同时,报告指出,泰国品质较高、价格实惠的医疗服务,使得众多中国买家,特别是退休人员纷纷选择去泰国置业。总体而言,泰国的医疗护理费用比澳洲低约40%。



泰国房产投资黄金十年


据泰国房产网的研究报告以及其刊登的《房产投资排行榜》显示,2019年泰国房产在全球房产搜索中爬升了2位,居于第4名的位置,占全球房产搜索的3.61%,仅排在西班牙、美国和加拿大之后。



从图表可以看出在过去的两年里,新公寓的平均售价以每年约增长15~20%的速度持续上涨。2018年Q3推出的新公寓平均价格约为每平方米137,933泰铢,对Q2上涨了将近26.4%,且大多数新推公寓都位于轨道交通沿线区域。对比上一年,2018年Q1~Q3售价超过20万泰铢/平的楼盘远远超出同时期的售出数量!


从上图我们可以看到自2015年Q1到2018年Q3以来每个季度,曼谷公寓供应量的变化。


在2018年Q3总共有22579套公寓上市,供应量创近年来历史新高,对比Q2增长了将近165%。


同时,曼谷Q3季度公寓新增供应仍主要集中于轨道交通附近,超45%的房源位于正在建设中的轨道交通沿线。


在整个泰国房产市场中,上市公司仍为主要供应商,承担了76%的房源供应,现曼谷公寓库存达到36000套。


泰国房产如今保持高增长,高净值人群都把它看做是全球资源配置的一种重要产品。随着国人在泰国购房的需求不断增多,泰国买房和国内买房究竟有哪些不同呢?


产权

国内:70年产权

泰国:永久产权(拥有地契)

泰国房产分为永久产权租赁产权

泰国的房子对于泰国人来说都是永久产权,但对于非泰籍人士来说,则分为永久产权(freehold)不动产租赁保有权(leasehold),永久产权(freehold)中包括相应面积的地块,但该地块不能从公寓中独立分割。泰国对于外籍人士的限制就是外国人只能购买每座公寓楼49%的外国人配额。如果购买了另外51%供给泰国人的配额,则不能拥有永久产权,而是拥有不动产租赁保有权(leasehold)即我们所说的90年产权房产。不动产租赁保有权(leasehold),即长期租约。每次续约须到土地局办理备案。在租期内受到完全保护,不论地产所有权如何变更(比如原地主过世,子女继承),都不影响租约的法律效力。只要在租约内约定清楚,租赁人有权在租期内转租或者出售地产。

相比国内,土地为国家所有,房产业主只是从开发商手上购买了带有年限的房屋,住宅物业只拥有70年产权。


公摊


国内:房子平均公摊面积大概在25%左右

泰国:没有公摊面积

泰国房产都是按使用面积计算,所购即所得


而国内买的是建筑面积,平均公摊面积大概在25%左右。因此,就算是同样价格下,也相当于泰国的房价打了85折。


装修

国内:有全装修房也有毛坯房

泰国:99%全装修

泰国的公寓、别墅交房时绝大部分都是精装修,带有地板、墙面、橱柜、嵌入式衣柜等等,很多还带全套精品家具,比如冰箱、微波炉、洗衣机等等。而国内很多房子现在都是毛坯交房,想到还要一大笔的装修费,就感觉泰国的房子又便宜又方便。

房型

国内:追求朝南

泰国:四季温暖,朝向不刻意

泰国生活环境较好,气温气候条件宜人(全年平均气温27℃)、空气质量高,不止一次被评为世界上最幸福国家。房型选择上,因为天气允许,所以朝向不是很注重。


但是在国内,一直比较推崇朝南,朝南的房价也要相对高些。


投资回报率

国内:回报率低,大城市租售比在2%左右

泰国:回报率高,曼谷平均租售比能达到5%以上,清迈、芭提雅、普吉岛至少7%

从过去10年的统计数据来看,曼谷、清迈、芭提雅等中心公寓平均每年涨幅约8-12%左右加上出租回报率,泰国公寓的平均年投资回报率在10%以上相比国内,房产自住成本高,而出租回报率低,投资风险高收益小。


限购/限贷

国内:一、二线城市限购限贷

泰国:不限购不限贷

为求国内房地产市场的稳定,国家先后对一系列的一、二线城市采取限购限贷的政策。


但是在泰国则没有限购限贷。在泰国,期房的定购合约首付一般在20%-30%左右,其余房款开发商会根据整个项目的建造的使用时间进行分期支付。



物业

国内:视小区品质而定

泰国:完善的设施和贴心的物业

泰国的住宅项目主要以小型公寓为主,占地面积不大但配套设施完善。每个楼盘都具备泳池、健身房、、停车位、花园,24小时监控安保系统,24小时物业服务管理。部分项目还有酒店式托管和配套的中介服务,帮助投资者进行管理、出租、出售。


相比国内,只有顶级的楼盘才有完善的基础设施配备,停车位紧张还高价。



这些数据以及举措简单来讲就是充分利用各方资源,在政府的主导下建设泰国,同时高效利用经济工具提振泰国经济。结论就是,泰国政府很努力,也有成果,泰国会越来越好。并且相信2020年,泰国房产市场依旧具备良好的投资潜力。


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作者:小楹,发表于2020年03月18日


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